Зарабатывать на аренде квартир становится невыгодно

[VAOZ]

Покупка квартир для сдачи в аренду становится все менее выгодной - цены на жилье поднялись сильнее, чем арендные ставки.

Средний срок окупаемости квартиры (отношение средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды) в городах-миллионниках к концу 2021 г. составил 16,5 года, сообщает консалтинговая группа SRG. В конце 2020 года срок был меньше - 15,8 года. Если при этом окупать еще и проценты по ипотеке, то сроки могут превысить и двадцать лет.

Доходность однокомнатной квартиры от сдачи в аренду снизилась до 6,15% против 6,49% годом ранее. Средний чек предложения "однушки" в городах-миллионниках на вторичном рынке за год увеличился на 26,22%, а ставка аренды лишь на 20,03%. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске аренда прибавила в стоимости больше, чем жилье, отмечают эксперты.

Самый быстрый срок окупаемости и высокий показатель доходности среди городов-миллионников - в Челябинске. Здесь за счет аренды можно вернуть стоимость квартиры за 12,4 года (доходность 8,06%). За год однокомнатные квартиры подорожали здесь на 16,52% (до 1,78 млн рублей), аренда "однушки" выросла на 3,48% (до 12 тыс. рублей). Наименьшая доходность и высокие сроки окупаемости в Нижнем Новгороде, Казани, Воронеже, Санкт-Петербурге и Москве - от 18 лет до 20,4 года.

Хотя в двух столицах доходность даже повысилась. В Москве срок окупаемости снизился на 2,3 года, а доходность составила 4,9% против 4,38% годом ранее. Ставки аренды в Москве за год прибавили 30,3%, а "однушки" увеличились в стоимости на 16,72%. В Санкт-Петербурге доходность выросла до 5,16%, а срок окупаемости уменьшился на 2,6 года (цены на квартиры подросли на 18,76%, ставки аренды - на 35%).

У "Циан.Аналитика" данные другие - наибольшая доходность у квартир в Красноярске (6,5% годовых), Санкт-Петербурге и Челябинске (по 6,2%), Самаре (6%) и Екатеринбурге (5,8%). В аутсайдерах - Омск (3,5%), Нижний Новгород (4,4%), Казань (4,5%), Краснодар и Волгоград (по 5,2%).

Средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры в крупнейших городах упала за год с 6% до 5,4%, говорит эксперт "Циан.Аналитика" Виктория Кирюхина. Ставки аренды за год выросли в среднем на 19% по всем городам-миллионникам: с 17 до 20,4 тыс. рублей в месяц, средняя стоимость "однушки" - в среднем на 30% (с 3,53 млн до 4,6 млн рублей). То есть доходность по банковским депозитам сейчас сопоставима или в большинстве случаев даже выше, чем доходность от сдачи в аренду.

В период действия льготной ипотеки жилье в новостройках пользовалось небывалым спросом, около 20-25% покупателей были инвесторами, то есть планировали не жить в квартирах, а сдавать жилье, говорит основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. "Теперь все эти квартиры постепенно достраивают, сдают. Но в сегодняшней ситуации долгосрочная аренда не будет приносить ожидаемого дохода. Дело в том, что выросла инфляция и доход с долгосрочной аренды даже не сможет покрыть ее. Также в правительстве рассматривают вопрос об обелении арендного рынка, а это еще минус 13% на НДФЛ. Получается абсолютно невыгодно", - говорит он. Скорее всего, инвесторы начнут активно избавляться от своих квартир, доля продаваемой вторички в только что сданных ЖК за этот год увеличится примерно в два раза. Номинально цены на новые квартиры снижаться не будут, считает Гальцев, однако застройщики будут активно использовать практику акций и скидок.

При росте ипотечных ставок перепродать квартиру будет сложнее, отмечает Кирюхина, поэтому многие могут выбрать комбинированную инвестиционную стратегию: в первые годы сдавать объект (особенно если он с готовой отделкой), а затем - перепродать недвижимость. С одной стороны, это позволит не платить налоги после пяти лет с покупки. С другой стороны - переждать период роста ставок по ипотеке и заодно заработать на росте цен на жилье. Из-за повышения цен на недвижимость часть потенциальных покупателей перешла в категорию арендаторов, то есть рынок аренды продолжит ценовой рост. "Если за инвестиционные сделки принять те, где клиенты покупали в проекте одновременно по 2-5 квартир, то и в 2020, и в 2021 годах на такие "пакетные" ДДУ приходится около 13% от всего количества сделок как для Москвы, так и для Санкт-Петербурга", - говорит Кирюхина.

Инвесторы могут рассчитывать на то, что как минимум не потеряют средства - цены на недвижимость с каждым годом растут. По данным "Метриум", с 2014 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла в 2,3 раза. Однако если пересчитать стоимость жилья в долларах, то за последние годы она значительно упала. В 2008-2014 годах квадратный метр в столице, по данным сайта "Индикаторы рынка недвижимости", стоил 4-6 тысяч долларов за квадратный метр, сейчас - недотягивает до 3,5 тысячи долларов.